大阪公立大学開校で変わる城東・東成区の賃貸市場｜2026年満室リノベ戦略

2026年1月、大阪東部の賃貸市場は「歴史的転換点」の只中にあります

あけましておめでとうございます。2026年、新しい年が始まりました。
しかし、城東区・東成区に物件をお持ちのオーナー様にとっては、単なる新年の幕開けではありません。今年は、このエリアの不動産市場にとって「100年に一度」と言っても過言ではない、極めて重要な年となります。

昨年、2025年秋。大阪城の東側に「巨大な知の森」――大阪公立大学森之宮キャンパスが開校しました。既にキャンパスには学生たちの姿があり、街の空気は変わり始めています。

「大学ができたから、放っておいても満室になるだろう」
もし、そのようにお考えであれば、今すぐに認識を改めていただく必要があります。

2025年秋の開校は、あくまで一部の学部移転による「序章」に過ぎませんでした。真の激変は、新入学生が一斉に動き出す「この春（2026年春）」にこそ訪れます。今、まさにその繁忙期の入口である1月です。

数千人規模の学生・教職員が、新年度の住まいを求めて市場に流れ込んでいます。この巨大な波に乗れる物件と、波に飲まれて取り残される物件。その残酷なまでの「二極化」が、今まさに始まろうとしているのです。

私たちエステートワンは、城東区・東成区・鶴見区を知り尽くしたプロフェッショナルとして、単なる仲介業務に留まらないサポートを提供しています。特に「工事中からの爆速リーシング」は、建物完成前から入居者を確定させる独自の戦略として、多くのオーナー様から信頼をいただいております。

本記事では、キャンパス開校後のリアルな市場動向と、この春の繁忙期を勝ち抜くために「今すぐやるべきこと」を徹底的に解説します。

森之宮キャンパス開校後の「リアル」と、2026年春の爆発的需要

まずは、昨年秋に動き出した市場のインパクトと、これからの予測を整理します。曖昧な予測ではなく、現在進行形の事実に基づいた分析です。

「知の森」は街をどう変えたか

【森之宮キャンパス（第1期）の現況】
昨年秋の開設以来、文学部、医学部リハビリテーション学科、生活科学部食栄養学科などの学生・教職員が通学を開始しました。
コンセプトであった「知の森」は現実のものとなり、地域開放型の図書館や食堂は、学生だけでなく地域住民の交流拠点としても機能し始めています。

しかし、秋の開校時は「在学生のキャンパス移動」が主だったため、引越しを伴わない学生も一定数存在しました。対して、この2026年春は違います。「地方から大阪に出てくる新入生」が大量に流入するのです。彼らは土地勘がなく、インターネットの情報と「大学への通いやすさ」だけを頼りに部屋を探します。

1.5期開発と新駅が約束する「将来性」

不動産投資において重要なのは「出口戦略」と「将来性」です。
現在進行中のキャンパス西側1.5期開発、そして2028年春に開業が予定されている「森之宮新駅（仮称）」の存在を忘れてはいけません。

新駅が開業すれば、このエリアの交通利便性は飛躍的に向上します。つまり、今ここで入居者を確保し、安定経営の基盤を作っておくことは、2年後、3年後の資産価値上昇（キャピタルゲイン）を享受するための切符を手に入れることと同義なのです。

「ドーナツ化」する賃貸需要と狙い目エリアの再定義

キャンパス直近となる森ノ宮エリア（中央区側）は、予想通り家賃相場が高騰しました。新築ワンルームが驚くような賃料で募集されています。
一般的な学生の親御さんが支払える仕送りの限界を考えたとき、需要はどう動くでしょうか。

答えは明白です。家賃の高い震源地（キャンパス）を避けた、自転車で10〜15分圏内のエリアへ需要が波及する「ドーナツ化現象」が起きています。

【狙い目エリア1】城東区（鴫野・緑橋エリア）

特徴：
大阪メトロ今里筋線・中央線、JRおおさか東線が利用可能。
ターゲット層：
静かな住環境を好む学生や、梅田方面（JR北新地駅等）へのアクセスも重視する学生に人気です。特に「緑橋」は中央線で森ノ宮まで一駅という圧倒的な利便性がありながら、家賃相場は森ノ宮駅前より抑えられています。

【狙い目エリア2】東成区（玉造・今里エリア）

特徴：
JR環状線、大阪メトロ千日前線・今里筋線など多路線が交差。
ターゲット層：
下町情緒が残る商店街やスーパーが多く、生活コストを下げたい学生にとって「現実的な選択肢」として急浮上しています。特に東成区は、大阪市内の中では家賃相場が比較的割安（バリュープライス）であり、リノベーション物件との相性が抜群です。

学生たちは「大学まで自転車で通えるか」を非常に重視します。これらのエリアは、平坦な道が多く自転車通学に最適です。募集図面に「キャンパスまで自転車○分」と記載するだけで、反響率が変わるポテンシャルを秘めています。

Z世代（2026年の新入生）の生態と「絶対に外せない」設備条件

「学生なんて、寝に帰るだけだろう」
もしそう思っているなら、その認識は致命的です。2026年の新入生はいわゆる「Z世代」や「α世代」に近い層であり、彼らのライフスタイルは従来の学生とは全く異なります。

デジタルネイティブの「ライフライン」

彼らにとって、スマートフォンとインターネットは、水道・ガス・電気と同列、あるいはそれ以上の「ライフライン」です。

・オンライン講義と就活
対面授業が戻ったとはいえ、課題提出や就職活動の面接はオンラインが主流です。通信が不安定になることは、単位や内定に関わる死活問題です。

・エンターテインメントの主戦場
彼らはテレビを見ません。YouTube、Netflix、そしてオンラインゲームが娯楽の中心です。これらを快適に楽しむためには、「下り1Gbps以上」の高速回線が必須です。「インターネット対応（契約は個別）」や「速度の遅い無料ネット」では、内見時のスマホチェックで見抜かれ、検討対象から外されます。

「タイパ（タイムパフォーマンス）」重視の生活

効率を重視する彼らは、家事や受け取りの手間を極端に嫌います。

・宅配ボックス
AmazonやZOZOTOWNなどの通販利用は日常です。「再配達の連絡をするのが面倒」「対面で受け取りたくない」という心理から、宅配ボックスのない物件は検索条件のフィルタリングで弾かれます。

・24時間ゴミ出し
もし敷地内に専用ゴミ置き場が設置できるなら、強力な武器になります。指定日の朝早起きしてゴミを出すことを、彼らは非常に高いハードルと感じます。

【2026年版】単身者向け設備・需要ランキング詳細

現場の肌感覚と最新データを統合した、リアルな需要ランキングは以下の通りです。

順位	必須設備（足切りライン）	差別化設備（賃料アップ要因）
1位	エアコン（必須）	高速インターネット無料 ※1Gbps以上、IPv6対応など
2位	室内洗濯機置場	宅配ボックス ※ダイヤル式でも可
3位	インターネット無料	独立洗面台 ※女子学生には必須級
4位	バス・トイレ別	オートロック／モニター付インターホン ※防犯意識の高まり
5位	温水洗浄便座	システムキッチン（2口コンロ） ※自炊派への訴求

ご覧の通り、かつては「高級設備」だったものが、今や「必須条件」へとシフトしています。特に「バス・トイレ別」と「室内洗濯機置場」は、これがない時点で検索結果の9割から脱落するとお考えください。

インプレッションを最大化する「リノベーション」の具体策

では、築30年、40年の木造アパートや鉄骨マンションを持つオーナー様はどうすればよいのでしょうか。
建て替えには莫大なコストがかかります。正解は「ターゲットを絞り込んだ戦略的リノベーション」です。

1. 「3点ユニット」からの脱却：シャワーブースという解

最も敬遠される「3点ユニットバス（お風呂の中にトイレがあるタイプ）」。これを解消しない限り、家賃を極限まで下げても決まらない時代です。

しかし、バス・トイレを完全に分離するスペースがない場合も多いでしょう。
そこでエステートワンが推奨するのが「シャワーブース化」です。

湯船に浸かる習慣が少ない若年層に対し、浴槽を撤去してスタイリッシュなシャワーブースを設置。空いたスペースにトイレを独立させます。
「狭いお風呂」よりも「シャワーだけだがトイレが別で綺麗」な方が、圧倒的に選ばれる確率が高いのです。

2. 和室の洋室化：フロアタイルで高級感を

畳は「古い」「ダサい」「手入れが面倒」の代名詞です。
洋室化は必須ですが、ここで安易に安価なクッションフロア（CF）を選ぶのはお勧めしません。家具の跡がつきやすく、安っぽく見えるからです。

お勧めは「塩ビタイル（フロアタイル）」です。本物の木材や石材のような質感があり、耐久性も高く、土足でも使えるほど丈夫です。部分的な張り替えも可能で、ランニングコストで見れば非常に優秀な素材です。色味は、部屋を広く見せる「白系」か、カフェのような落ち着きを与える「ヴィンテージウッド系」が人気です。

3. セキュリティの視覚化：モニター付きインターホン

オートロックがない物件でも諦める必要はありません。
玄関のチャイムを「ＴＶモニター付きインターホン」に交換するのです。工事費も比較的安価で済みます。
「誰が来たか画面で確認できる」という安心感は、特に初めて一人暮らしをする学生や、その親御さんへの強力なアピールポイントになります。これは費用対効果が極めて高い投資です。

エステートワン独自の「工事中リーシング」とは

「今（1月）からリフォームを始めていては、3月の入居に間に合わないのではないか？」

そう不安に思われるオーナー様も多いでしょう。
一般的な管理会社や仲介業者であれば、その懸念は的中します。彼らは「リフォーム完了後」に部屋の写真を撮り、ネットに掲載してから募集を始めるからです。これでは、リフォーム期間中の1ヶ月〜2ヶ月間、募集がストップしてしまい、最大の書き入れ時を逃してしまいます。

完成前から「満室」を作るスキーム

エステートワンの手法は全く異なります。私たちは、リノベーション工事の着工と「同時」に募集を開始します。

Step 1：企画・コンセプト決定
ターゲット層に合わせた内装デザインを即座に決定します。

Step 2：CGパース・類似写真の活用
完成予想図（パース）や、過去に施工した同仕様の部屋の写真（施工事例）を用意します。「完成したらこのような部屋になります」という具体的なイメージを提示することで、現物がない状態でも検討可能にします。

Step 3：先行募集・契約
学生が物件を探し回る1月〜3月のピーク時に、ポータルサイト上で露出させます。内見ができない状態でも、詳細な図面とイメージ写真、そして我々スタッフの丁寧な説明により、工事中のまま「申し込み・契約」を獲得します。

これにより、工事が終わった瞬間に入居者が住み始めるという、空室期間（タイムラグ）ゼロの運営が可能になるのです。これが、私たちが「工事中からの爆速リーシング」を掲げる理由です。

エリア別・ニッチ戦略「いまざとライナー」の活用

駅から徒歩15分以上離れている生野区や東成区南部の物件をお持ちのオーナー様へ。
「駅遠物件だから学生は無理だ」と諦めていませんか？

ここで武器になるのが、大阪メトロが運行するBRT（バス高速輸送システム）「いまざとライナー」です。

鮮やかなオレンジ色の車体が特徴のこのバスは、今里筋を南北に走り、地下鉄今里駅や天王寺駅、長居方面へスムーズに接続します。バス特有の遅延も少なく、快適な移動手段として定着しつつあります。

「検索」に引っ掛けるためのテクニック

重要なのは、このメリットをどう伝えるかです。SUUMOやHOMESなどのポータルサイトでは、通常「駅からの徒歩分数」で検索されます。
しかし、フリーワード検索や地図検索をするユーザーもいます。

物件名やキャッチコピー、備考欄の目立つ位置に：
「BRTバス停徒歩○分！天王寺・地下鉄駅へ直結」
「大阪公立大生におすすめ！バス一本で快適通学」
と明記してください。

さらに、自転車なら意外と近いこともアピールポイントです。「自転車なら天王寺まで15分」といった具体的な生活シーンを提示することで、駅遠のデメリットを「静かな住環境」「割安な家賃」というメリットに変換することができます。

2026年春を制するためのアクションプラン

最後までお読みいただき、ありがとうございます。
森之宮キャンパスの開校は、城東区・東成区の賃貸市場にとって間違いなく追い風です。しかし、その風は「準備した帆」を上げている物件にしか吹きません。

2026年1月の今、オーナー様が取るべき行動は以下の3つです。

・現状把握：自分の物件のネット環境や設備が、Z世代の基準を満たしているか再確認する。
・投資決断：選ばれるための最低限のリノベーション（ネット無料化、モニターホン、内装変更）を決断する。
・パートナー選び：工事期間中も無駄にせず、今すぐ募集を開始できる管理会社に依頼する。

「まだ間に合うか？」ではありません。「今すぐやる」のです。
適切な戦略とスピード感があれば、築古物件であっても満室経営は十分に可能です。大切な資産の価値を最大化し、次の10年を勝ち抜くために、エステートワンと共に動き出しましょう。